Em 10 de fevereiro de 2022, o Senado Federal aprovou o projeto de lei n° 4.000/2021, com a proposta de regulamentar a multipropriedade. Se vier a ser promulgada, a legislação produzirá impactos significativos no regime jurídico dos bens imóveis em condomínio como um todo.
Dentre os principais aspectos, tem-se a modificação da disciplina do art. 1.351 do Código Civil, que exige, para mudança de destinação das respectivas unidades imobiliárias autônomas, a aprovação unânime dos condôminos.
A destinação do imóvel é estabelecida na convenção de condomínio e pode ser residencial, comercial ou mista. A questão é sensível e importante, na medida em que não só a vivência, mas também a estrutura e os cuidados necessários para a manutenção do condomínio tendem a variar muito, a depender do tipo de uso das unidades imobiliárias.
Pela proposta, será possível modificar a destinação do imóvel com apenas 2/3 (dois terços) dos votos da totalidade dos condôminos.
O relator do projeto de lei, o Senador Carlos Portinho, defendeu a modificação: “Sem a concordância expressa de todos os condôminos, a mudança de destinação das unidades, por exemplo, não pode ser implementada, o que significa, em última análise, que fica prejudica função social da propriedade e não prevalece o interesse coletivo”.
De fato, o projeto de lei contempla flexibilização interessante e consentânea com novos modelos de negócio, como é o caso das locações de curta temporada intermediadas por plataformas digitais.
O tema não é estranho ao Judiciário. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça resolveu um conflito desta natureza, reconhecendo ser legítimo que a convenção de condomínio impeça a locação de unidades imobiliárias por curta temporada (REsp 1.819.075, julgado em 25 de novembro de 2021).
Também a pandemia de corona vírus, ao impor o distanciamento social, contribuiu para emprestar ainda mais relevância à matéria. De um lado, a ascensão do regime de trabalho em modalidade home office e a dificuldade de diversos setores de arcar com custos de aluguel e manutenção predial implicaram no esvaziamento de prédios comerciais. De outro, visualiza-se significativo aumento na demanda por áreas residenciais.
Há de se pontuar, contudo, que, acaso a proposta
legislativa vingue, a destinação do imóvel não dependerá apenas da vontade dos
particulares. Haverá de se subordinar às diretrizes de direito público, dentre
as quais as dispostas no plano diretor urbano, com suas regras de zoneamento, e
demais determinações do Estatuto da Cidade.
