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Maioria do STF vota pela constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador mesmo na locação comercial

Teve direito à revisão! Mas foi somente do placar, que, em 07 de março de 2022, sem que ainda houvesse sido prolatado o voto decisivo, apontava ter se formado maioria em torno da tese de que o fiador de um vínculo locatício não é resguardado pela garantia legal do bem de família, independente de se tratar de locação para fins residenciais ou comerciais. De todo modo, no dia seguinte, ao continuar o julgamento, o STF confirmou o veredito, com o resultado final de 7 a 4.  

A questão não é propriamente nova. Revolve às exceções previstas ao instituto do bem de família legal, que, disciplinado pela Lei 8.009/90, assegura a impenhorabilidade do imóvel único da entidade familiar, quando essencial à preservação do direito constitucional à moradia.

Desde a edição da Lei do Inquilinato, em 1991, foi inserida na lei uma exceção em relação ao fiador de contrato de aluguel: este, quando cobrado pelos débitos afiançados, não poderia invocar a impenhorabilidade do seu imóvel, ainda que único e utilizado para garantir a própria morada e de sua família.

Em um primeiro momento, a exceção foi alvo de críticas, originadas, sobretudo, da doutrina. Alegava-se que o regime jurídico estabelecido, além de violar a dignidade humana e o direito à moradia, implicaria em ruptura com outro princípio constitucional: a isonomia, já que terminaria por conferir ao devedor principal um tratamento mais benéfico do que o dispensado ao fiador.

Em 2010, o STF consolidou seu entendimento sobre a questão ao assentar o Tema 295, de observância obrigatória, nos seguintes termos: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000.”

A própria jurisprudência do STF oscilou, contudo. Foi o que ocorreu no julgamento dos RE 605.709 / SP e RE 13.04844 AGR / SP, em que a maioria dos Ministros entendeu ser impenhorável o bem de família do fiador nas hipóteses de locação estabelecida para fins comerciais. A penhorabilidade do bem de família do fiador somente prevaleceria nas locações residenciais, nas demais o direito de moradia do garantidor da obrigação haveria de se sobrepor ao direito de crédito.

O propósito do julgamento do Recurso Extraordinário de nº. 1.307.334, apreciado sob o regime de repercussão geral (Tema 1.127), foi o de delimitar se o tratamento diferenciado entre locações residenciais e comerciais seria ou não legítimo. Na base, tinha-se acórdão proveniente do Tribunal Estadual em que se recusou a distinção. Nas palavras do Relator, “ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel (contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador), o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário”.

Ao fim, o STF negou provimento ao Recurso Especial, escoimando a possibilidade de estabelecer regimes jurídicos diferenciados para as locações residenciais e comerciais sem específica previsão legislativa.