Imagine a seguinte hipótese: você, proprietário de um imóvel, resolve alugá-lo. O locatário, apesar de ter se responsabilizado em contrato pelo recolhimento, deixa de pagar as taxas e despesas condominiais. Pergunta-se: os débitos deixados podem ser exigidas de você, proprietário? A resposta mais imediata é: sim!
Débitos condominiais, como regra, ostentam a natureza jurídica de obrigação propter rem. Tratam-se de dívidas que, ao invés de recaírem sobre o agente que deu causa ao inadimplemento, aderem à coisa. É o proprietário, seu titular, quem se responsabiliza por tal ordem de débitos, independente de terem se originados por culpa de terceiros ou em período anterior à consolidação do seu domínio.
Em julgamento recente, contudo, a 25ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo introduziu relevante distinção no tema. Ao julgar recurso de apelação no processo nº. 1119253-58.2020.8.26.0100, a Corte assentou entendimento de que multas aplicadas ao inquilino por mau comportamento não se equiparam às taxas cobradas para custear as despesas regulares do condomínio, necessárias para a manutenção ou incremento da propriedade em comum.
No caso, decidiu-se que multa em valor superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais), decorrente de uma série de violações à convenção e ao regimento interno do condomínio, somente poderia ser cobrada do inquilino, porque autor das práticas irregulares. O débito, por ostentar caráter meramente pessoal, não foi estendido ao proprietário.
Importa pontuar, de todo modo, que o entendimento não afeta a responsabilidade pelo pagamento das taxas e despesas ordinárias do condomínio (incluídos os eventuais encargos moratórios), que continuam a ser consideradas obrigações propter rem e podem ser exigidos do proprietário da unidade imóvel.
